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任志強:若房地產銷量下降30% 也不代表泡沫破裂
2014年05月29日 11:25 來源:地產中國網|我要評論 瀏覽字號:【
[摘要]知名地產商任志強在其微博上發表了題為《為什么是房地產?》的文章,從業內角度回答了網友關心的關于房地產的六大問題。文章中,他解釋了樓市宏觀調控的原因,并稱人為的調控違背市場規律,并不能讓房價下降。他 ...

   知名地產商任志強在其微博上發表了題為《為什么是房地產?》的文章,從業內角度回答了網友關心的關于房地產的六大問題。文章中,他解釋了樓市宏觀調控的原因,并稱人為的調控違背市場規律,并不能讓房價下降。他還對當前房地產泡沫破裂的言論表示反對,他說,假如房地產銷量下降30%也還有十億平米的銷量,世界各國都不會有這么大的市場。房地產在城鎮化和消費升級中還有巨大的需求。

《為什么是房地產?》全文如下:

一問:富豪排行榜為什么那么多房地產?

1,中國和壟斷資源相關并對市場拍賣的只有土地!(也曾有過煤炭)看看在美國,英國,日本,韓國,俄羅斯等國的首富中為什么沒有開發商?因為當金 融,資本,石油,礦產,電訊,平面媒體,電視,網絡媒體,軍工等行業都充分對市場開放時,房地產就不再被關注和唯一了。2,中國正處于城鎮化的高峰期,且 原有的住房條件嚴重滯后于經濟增長和消費需求。所有國家在城鎮化同步發展的階段,房地產也都如此高增長。只是當城鎮化率遠超過75%之后,市場已從一手生 產為主變為了二手交易為主和持有物業為主。如美國約八百多萬套的交易中,新房最高一百多萬套。目前只有六十萬套。而中國近兩年,年均新房約一千萬套,保障 約二百多萬套。一手交易遠大于二手交易。只有少數城鎮化率較高的城市,二手略大于一手數量。3,單位值和總數量大,價值高,產銷集中度高是其他行業非壟斷 行業無法相比的。如一個單位少則五、六十米,大則數百米,而非以一米,二米為單位交易。一個項目少則數萬米,多則數百萬米于一地。總量超過十多億平米。總 值超過八萬多億元。也是其他非壟斷商品無法相比的。即使單值利潤率不高,總額也巨大。只是無法與壟斷行業相比。

二問:為什么許多非地產為主的行業也都進入房地產?

1,其實,凡是有壟斷優勢和能成規模發展的行業并非都進入房地產業。(個別是為解決自身問題,而非為市場)沒有其他優勢和沒有其他投資渠道的才進入 房地產。這是一種市場逐步開放的結果。九八年的住房制度改革是開放的契機。城鎮化的需求則是吸引力。2,房地產的項目規模化效率則有助于企業規模的快速提 升。一個不用依賴于科技創新,就能靠外包服務打開市場的初期階段,還沒有到拼產品技術的白熱化競爭,打開了許多企業進入的大門。尤其是劃撥土地的階段,可 以用同樣的資本,更快的擴大規模。3,房地產有更高的杠桿率。開發企業可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸,預售之后又能靠預收款和個貸擴大杠桿率。而其 他無資產、實物做抵押的行業,就很難將杠桿率放大。4,非銀行信貸的其他融資還可以用股權入股,股權抵押等多種方式再加大杠桿率。盡管在先全額一次性支付 全部土地款之后,這種杠桿率已經被大大壓縮了。尤其是政府監管預售款,銀行延遲個貸發放更嚴重的影響到杠桿率和現金流。但與其他行業相比,負債率還是很高 的。5,工程款按進度結算可以將部分資金壓力轉移到生產單位,如大量備料款,設備款等。有信譽的企業的支付擔保也成為一種短期、小額融資手段。這些都成為 進入這個行業的"理由"。但當市場逐步充分競爭之后,專業與非專業的企業之間的差距就充分顯現了。

三問:為什么每次調控槍口都對準房地產?

1,投資是影響經濟增長的重要部分,尤其是計劃經濟的時代。沒有開放市場時,大多建房都列為基本建設科目。因此自建國以來都是用限制建房投資來調控 經濟的。在"先生產,后生活"的時代更是如此。一九八八年的樓堂館所停緩建是建國以來的第七次大的調控。當經濟高熱,通漲上升時,從壓縮投資入手是最有效 的。一九九三年的調控也是如此,也因此有了連續幾年的經濟下滑。2,同樣在經濟下行時,啟動投資也是最有效的拉動。九七年亞洲金融危機之后,中國要拉動經 濟增長,但這時已經是半市場化,而非政府行為的基本建設方式為主建房了。于是有了住房制度的改革,讓住房完全市場化,取消福利住房分配。房地產成了突圍的 敢死隊。3,零三年為防止投資過熱再次將板子打在了房地產的頭上。這次的錯誤在于只看到了房地產市場投資的高增長,卻沒看到基本建設中住房建設的投資快速 下降的市場化替代關系。還好一場全球化的傳染病,平息了這次調控。4,土地招拍掛和分稅制,讓土地財政成為地方政府的救命草,也讓中央與地方之間出現了政策分岐。地方政府的招商[簡介 最新動態] 引資和地價上升,再一次讓房地產成為調控的靶子。卻不知土地的壟斷與供應下降是根源。再一次把板子打錯了地方。5,零七年初中央第一次提出了正確的增加供 給的主張,但饑餓的市場在土地供給增加時出現了大量的天價地和投資增長。于是年底又來了"兩防"的政策。直到寒八年的經濟低谷。6,對付低谷仍要靠投資拉 動,于是有了四萬億。但十大產業振興除了擴大過剩產能之外,幾乎沒用。(高鐵應除外)尤其是不可能讓老百姓拿出手里的錢。最終還要靠房地產拉動,才能增加 民間的消費。并讓市場上了個臺階。盡管后來有了限購、限貸但二零一一年,房地產消費總額第一次超過了食品。7,歷史上多次的調控都是從投資入手的。尤其是 在投資占GDP的大頭,出口對GDP負貢獻時,更是如此。政府提供公共服務的投資不能動,就只能動房地產了。因此有了馮侖的" 房地產是個夜壺"的形象比喻。政府的手就總是一會提夜壺,一會扔夜壺的不停的亂摸。甚至不惜違法違規的摸進內衣里不該摸的地方!8,市場本是靠價格釋放供 求關系的信號,這才能發揮看不見的手的作用。而以價格為目標的調控,就是要斬斷市場看不見的手。以限制需求為手段人為調節供求關系,更是破壞市場機制。還 談什么市場化?房地產只是政府平衡經濟增減的工具,因為,這是上下游帶動產業最多的行業,且在投資,信貸,就業,稅收,土地收入上都對政府,社會,財 政,GDP影響最大最直接的產業。也直接制約到中國城鎮化增長進程。

四問:為什么房地產是支柱產業?

1,非市場化福利分房時代,房地產不是支柱。但住房商品化之后成為支柱。因此18號文件肯定了其的支柱地位。有人說房地產挷架了中國經濟,卻不知道 世界各國都如此。為什么評價各國經濟先看股市與房市?尤其是以房產稅為地方財政收入為主要來源的國家更是如此。2,是不是支柱可以看增加值占GDP的比 重,看投資的總量,看銷售的總量,看稅收的總量,看土地收入的總量,看上下游的拉動,請問除房地產之外有哪個非壟斷單一產業可以與之相比?3,再看哪個產 業能集中這么大量的民間資本?哪個商品能吸納民眾這么多的購買力?哪個商品能提前鎖定消費者未來的收入流?哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣貶值?這也 是房子能成為最佳投資品的原因。何況還有增值的收益!當然是經濟與社會發展的支柱了。而且是一根支撐中國經濟增長不可缺少的支柱。也有人稱是不能倒的支 柱。

五問:為什么是投資的對象?

1,城鎮化導致需求的上升階段,土地資源的稀缺和壟斷,必然讓房屋價值上升。2,政府不斷改善房屋外面的環境和公共服務,也必然增加房屋的附加值。 3,當資本市場不提供民眾可以用少量投資參與房地產市場發展的紅利的開放式基金時,民眾只好將房子做為直接投資品。4,早期個貸的利率與杠桿作用在幫助首 次購買剛需解決住房時也在幫助投資者。5,貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升了,也成為最具抗通脹的投資。6,股市的不正常讓投資者大跌眼鏡,又無其他 渠道,只有投資房子一條獨木橋了。7,任何投資大約都要有技術支撐,而住房不用。8,許多投資會占用時間與精力,住房不用,放的時間越長反而獲利更多。還 有使用功能和租賃收入。當然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。

六問:如今各種評說又集中在房地產?

1,漲漲跌跌的是經濟,越是支柱就越是會隨經濟波動而波動,何需大驚小怪?要救的不是房地產而是經濟。夜壺總是被提來丟去的,哪次不是為了宏觀經 濟?2,歷年人為控制違背了市場規律,造成價格的扭曲,也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權力,反倒催生了利用保障中的財產權力謀求暴利的腐敗。以價 格為導向的限制政策,讓降價成為一部分人的"夢"。以為降價可以為他們帶來"幸福"。3,許多民眾看不到政府從高房價中獲取了暴利,被政策和媒體將仇恨導 向了開發商。當然也有官商勾結的腐敗,更加重了這種仇恨。還有少數不守法的行為和違約行為給行業扣上了惡帽子!希望看到這個行業的崩潰。4,價格信號的扭 曲,不能反應市場的正確供求關系;政府多年非市場化調控導致的資源配置不合理,戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權利,公共服務與就業條件的差別,讓人口的 合理流動變成了選擇性流動。于是城市間開始分化,供求關系也發生了逆轉。尤其是價格上漲時的過量投資與庫存形成了必要的自我調整。5,真的是泡沫破裂嗎? 假如銷售量下降30%,大約還有十億平米左右的銷量,各國都不會有這么大的市場。這是破裂嗎?我已說過那些基本面沒變的理由,不需要再重復了。6,盡管房 地產只是夜壺。但政府真的不需要這只夜壺嗎?政府可以不用夜壺。但政府會不關注必要的經濟增長與底線嗎?至少房地產還不是過剩產能。城鎮化和消費升級還有 巨大的需求。我不相信中國會甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實現中國夢,不管政策如何調整,都需要有個安定、舒適的家。最終前進的路上不管是冰山火海,都會被時代超越的。

關鍵詞:房地產,投資,市場,經濟,土地
[責任編輯:小飛]
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